万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人被中国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达88是不是质数，79是质数吗(dá)为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业(yè)主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格(gé)，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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