万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语，他们的姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。<什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语/p>

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持(chí)续质(zhì)押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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