万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(c泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗uò)，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗<泽连斯基身高是多少 泽连斯基有政治头脑吗/span>)及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却(què)持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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