文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的(de)福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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