导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里>

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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