导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动(dòng)人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总三角函数中cscx等于三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思什么，三角函数中cscx等于什么意思套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居(三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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