饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(不拘于时句式类型，不拘于时句式还原cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但(dàn)很多(duō)中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi不拘于时句式类型，不拘于时句式还原)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高(gāo)于市(shì)场平均水平的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部(bù)门会同有关(guān)部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的(de)专业性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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