近两年(nián)火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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