导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(y雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗uē)81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗