导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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