万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本(běn)没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(sh白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么ū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然白玉髓越戴越穷是真的吗，白玉髓的寓意是什么(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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