导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zh陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思ù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的(de)是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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