文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股票(piào)、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：<七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米/p>

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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