近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％盱眙的邮编号码是多少啊p>

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(j盱眙的邮编号码是多少啊ià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 盱眙的邮编号码是多少啊