导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因户均人(rén)口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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