OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好判断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露(lù)的(de)张江光(guāng)大园项目出(chū)租率(lǜ)下(xià)降事项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万(wàn)方(fāng)。从130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元意向储(chǔ)备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水(shuǐ)平130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资(zī)源(yuán)。“我们非(fēi)常130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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