饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来(lái)，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政策研究(jiū)中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果p>

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适(shì)当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一(yī)些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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