近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来zēng)值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来>

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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