OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下(xià)调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到(dào)租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这(zhè)亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢rén)有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之(zhī)前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在(zài)看(kàn)到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的(de)不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢cì)扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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