近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

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　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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