导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少