饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务项目(mù)、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服(fú)务和延(yán)伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过(guò)高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有这样的(de)情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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