OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经(jīng)披(pī)露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随(suí)着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随(suí)后召开的(de)业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了(le)沟通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介(jiè)绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调(diào)配(pèi)和倾(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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