文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳充电宝100wh等于多少毫安(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)充电宝100wh等于多少毫安款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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