文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品(p什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试ǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占(zh什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试àn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试