万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让(ràng)项目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的(de)批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际1分钟前刚刚哪里发生了地震支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　1分钟前刚刚哪里发生了地震ong>中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终(zhōng1分钟前刚刚哪里发生了地震)都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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