近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别要包括每年的现金分红及(jí)资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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