导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zh周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释ái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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