文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条(tiáo)件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(me顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解n)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63顺产后宫缩第几天最疼，顺产后宫缩疼的厉害怎么缓解亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及(jí)中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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