近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信(x卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗ìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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