近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易价格(gé)的(de)变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集材料(lià一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mlo)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上(shàng)的增值(zhí)部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mlfēn)派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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