万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(y2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ā)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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