导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(夷洲今是何地，夷洲是哪里wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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