OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(d主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人à)园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人(rén)士(shì)分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前(qián)的空置率为何(hé)未能得(dé)到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目(mù)前(qián)在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他(tā)在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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