饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思olor: #ff0000; line-height: 24px;'>使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平的(de)房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了使出吃奶的劲儿，吃奶的劲都使出来了是什么意思？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合(hé)理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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