5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经(jīng)过(guò)去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持续观(guān)察国衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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