近(jìn)两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tō曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思ng)投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底曼妙是什么意思解释，身姿曼妙是什么意思(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派(pài)金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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