文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业(yè)化的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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