万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng2000克是多少斤 2000克等于多少公斤)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因(yī2000克是多少斤 2000克等于多少公斤n)为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早2000克是多少斤 2000克等于多少公斤(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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