文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风(fēng)险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(c小人得志下一句是什么意思，小人得志下一句是什么反义词óng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到(dào)了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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