5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利给女朋友的微信备注有哪些，给女朋友微信备注什么和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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