饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往通过中介(jiè)来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易(yì)行为(wèi)及(jí)其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写chǎn)经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàngn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服(fún. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两(liǎng)部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能(néng)会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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