近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 凉风席席的是什么意思，凉风席席是成语吗