万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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