5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(c嫦娥二号拍到外星人已经证实āng)数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局嫦娥二号拍到外星人已经证实，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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