导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走：

　　第一im医学上是什么意思(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给im医学上是什么意思迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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