万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押(yā)的(发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系>

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价(jià)格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？