文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是(shì)一种开发瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家(jiā)一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进(jìn)行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数(shù)量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中(zhō瘦的女孩子是不是容易满足，为什么瘦人的紧呢ng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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