近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金(jī黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅n)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(d黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅uō)位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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