万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现(xiàn)在莫纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一(纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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